Todo condomínio, cedo ou tarde, passa por isso: um morador para de pagar a taxa condominial. Às vezes é um atraso de poucos dias. Às vezes vira meses de dívida acumulada. E o síndico fica sem saber o que fazer... cobrar com mais força, tentar negociar, ou já chamar um advogado?

Eu sou Pedro Ferreira, diretor da FM Condos, administradora de condomínios do Rio de Janeiro. Ao longo dos últimos anos, já vi de perto praticamente todos os cenários possíveis de inadimplência no condomínio, do atraso simples de um mês até dívidas de mais de R$ 200 mil acumuladas ao longo de anos. E a resposta certa nunca é "sempre cobrar" ou "sempre processar", depende do momento e eu vou te explicar como.

O que é inadimplência no condomínio, na prática:

Inadimplência no condomínio é simplesmente o não pagamento da taxa condominial no prazo combinado. Pode ser de um morador só, ou de vários ao mesmo tempo. O problema é que essa taxa paga contas reais do condomínio como salário de funcionário, luz, água, manutenção.

Quando várias pessoas atrasam, o caixa do condomínio fica no vermelho, e quem paga em dia acaba, na prática, pagando a conta duas vezes: a própria e, sem querer, a dos vizinhos atrasados.

Quando cobrar (a primeira etapa, sempre)

O primeiro passo nunca deve ser um processo, meu conselho é que você opte pela cobrança simples e direta: um aviso, uma ligação, uma conversa. Muita gente atrasa por esquecimento, por um mês apertado, ou porque nem percebeu que o boleto não chegou. 

Um diálogo educado feito logo após a data do vencimento, resolve a maior parte dos casos sem gerar nenhum conflito e também te ajuda a entender se o morador está passando por alguma questão ou se houve falha na administração.

Na FM Condos, a regra que seguimos é simples: cobrar sempre, cobrar rápido e nunca deixar o mês seguinte chegar sem que o morador saiba que está em atraso.

Quando negociar (quando a cobrança simples não resolve)

Se o atraso vira uma dívida de vários meses, é hora de negociar. E aqui entra um caso que gosto de contar, porque mostra bem como isso funciona na prática.

Quando a FM Condos assumiu a administração do Condomínio Machado de Assis, o caixa estava zerado e a dívida acumulada passava de R$ 220 mil. Em vez de sair cobrando todo mundo na Justiça de uma vez, sentamos com os credores e com os moradores inadimplentes para negociar.

Resultado: conseguimos mais de R$ 80 mil em descontos, boa parte das dívidas foi parcelada, e hoje, mais de 7 anos depois, o condomínio não deve nada a ninguém.

A renegociação de dívidas de condomínio funciona porque, na maioria das vezes, o morador não está agindo de má-fé, ele simplesmente não consegue pagar tudo de uma vez. Um parcelamento realista, com desconto nos juros, costuma resolver o problema sem processo nenhum.

Quando judicializar (o último recurso, não o primeiro)

Lembra que ali em cima falamos sobre diálogo, pois então, a judicialização ocorrerá só depois que a cobrança simples e a negociação já foram tentadas e o morador continua sem pagar. Isso significa, em termos simples, pedir à Justiça que obrigue o morador a pagar, o que pode levar até à penhora, bloqueio de bens, incluindo o próprio imóvel, para quitar o que é devido.

É um caminho mais longo, mais caro e mais desgastante, mas às vezes é o único jeito de proteger o caixa do condomínio e ser justo com quem paga em dia. O importante é nunca pular direto pra esse passo sem antes tentar cobrar e negociar com bom senso.

O que fica dessa história...

Inadimplência no condomínio não se resolve com uma receita única. Tem hora de cobrar com firmeza, hora de sentar e negociar e, só quando nada mais funciona, hora de judicializar. O que muda o resultado é ter alguém acompanhando de perto cada caso, sabendo qual dessas três portas abrir e quando.

Na FM Condos, é assim que trabalhamos: acompanhando cada condomínio de perto, caso a caso, sem fórmula pronta. Se o seu condomínio está enfrentando inadimplência alta e você não sabe por onde começar, fale comigo, Pedro Ferreira. Vamos entender a situação real e montar um plano, seja de cobrança, negociação ou, se for realmente necessário, ação judicial.